La connaissance de son marché est une des bases du professionnalisme de l'agent immobilier. Bien sûr, l'essentiel vient de son expérience du terrain et de sa pratique quotidienne. Mais prendre un peu de recul et avoir une vision plus large et fondée sur des données fiables est une bonne chose. Connaître son marché au travers des données statistiques répond à deux grands objectifs, d'une part préciser les évaluations des biens et, d'autre part, afficher vis-à-vis du client son professionnalisme et son sérieux.
Ce dossier est un guide des principales sources d'informations que l'on trouve sur Internet. Il traite des loyers, des prix, des volumes de transaction, de la construction et des éléments démographiques fondamentaux.
1) Les loyers
http://www.clameur.fr
Clameur signifie "Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux". C'est l’objectif du partenariat qui a conduit l’ANAH, Bouygues Immobilier, la CNAB, FONCIA, la Foncière Logement, Nexity, les Pact Arim, SeLoger, SIRES, TAGERIM, le SNPI et l’UNPI, à consolider leurs observatoires. Fort actuellement de près de 120.000 références nouvelles par an, cet outil unique permet maintenant de mesurer précisément les loyers des marchés locatifs privés dans plus de 550 villes, regroupements de communes et pays.
On y trouve, par exemple, les loyers par type de logement et la variation par rapport à l'année précédente, pour plus de cinq cents villes. Attention, une partie de la base de données n'est accessible qu'avec des codes réservés aux contributeurs.
http://www.olap.asso.fr
Pour l'agglomération parisienne, l'Olap met en ligne des tableaux qui indiquent pour chaque localisation les niveaux de loyer au 1er janvier 2005 (en €/m² et par mois hors charges) des emménagés récents arrivés dans leur logement en 2004 et de l’ensemble des locataires (quelle que soit leur année d’arrivée).
http://www.fnaim.fr
Sur le site de la Fnaim, dans la rubrique "infos/les prix de l'immobilier", on trouve une étude complète, sous format PDF. Créé en 1992, l’Observatoire National du Marché Locatif de la FNAIM présente une photographie du marché locatif privé en France métropolitaine et propose, chaque année, une lettre de conjoncture qui permet de suivre son évolution. Il repose, aujourd’hui, sur la collecte annuelle de 60.000 références concernant des mises en location nouvelles non meublées.
http://www.marche-immo.com
On trouve également des chiffres et des commentaires de valeur sur le site des experts du Crédit Foncier, mais ils ne concernent que les grandes villes.
2) Les prix
Le mieux est d'aller directement à la source la plus fiable et la plus complète : les notaires. Il existe un site pour la province et un site pour l'Ile-de-France.
http://www.immoprix.com
http://www.bien.bvdep.com
La base de données informatique dénommée B.I.E.N (Base d’Informations Economiques Notariales) contient environ 1.500.000 références de ventes immobilières d’habitation sur Paris Ile de France et 4.500.000 références sur la Province. Une centaine d’informations anonymes sont extraites des actes de ventes concernant :
- La localisation du bien (commune, quartier, rue) ;
- Ses caractéristiques (usage, taille, époque de construction...) ;
- Les caractéristiques de la vente (type de mutation, état d’occupation, neuf ou ancien, montant, crédit, fiscalité, origine de propriété...) ;
- Les profils socio-économiques des vendeurs et acquéreurs (qualité, catégories socioprofessionnelles, origine géographique, âge, etc...).
Cette base de données est payante (chère…), mais quelle satisfaction de pouvoir montrer aux mandants et aux clients les prix réels des transactions proches et les plus récentes.
http://www.marche-immo.com
Cette ressource, déjà citée pour les valeurs locatives, présente des analyses du marché immobilier avec des commentaires argumentées et des prix par type de biens : un passage obligatoire.
3) La construction de logements
C'est une donnée essentielle du marché, car elle montre son dynamisme et les logements neufs sont les premiers concurrents des logements anciens. Une seule source suffit pour tout savoir, le site du ministère du Logement :
http://www.statistiques.equipement.gouv.fr
Ce site a pour objectif de diffuser des informations statistiques et analyses économiques portant sur des thèmes de la construction, du logement et du transport.
On y trouve notamment l'accès à la base Sitadel qui donne accès aux permis de construire, par commune et par année (Saint-Herblain pour l'exemple ci-dessous).
4) Le nombre de transactions
Les chiffres sont fournis, sous forme d'indice, par la Fnaim. On les trouve dans la rubrique http://www.fnaim.fr/infos/lettre-de-conjoncture
Il y existe une carte régionale, qui permet à l'agent immobilier de savoir si sa baisse (ou sa hausse) d'activité est structurelle ou liée à des facteurs internes à son entreprise.
5) Les éléments démographiques fondamentaux
Il est bon de savoir si sa ville est en croissance démographique ou pas, et de combien, de pouvoir dire combien de ménages y sont logé. De même, la connaissance du parc de logements est un must pour l'agent immobilier. La répartition du parc par grand type (résidences principales / résidences secondaires, locatives / propriétaires, privé / HLM) fait partie des informations qui font la différence entre le bon professionnel de l'immobilier et les autres.
http://www.insee.fr
Tout cela est rassemblée dans un même document facilement accessible sur le site de l'Insee (rubrique recensement). Nous montrons ci-dessous des extraits du document (format PDF) de deux pages sur Guingamp.
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