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Pour la presse, la rentrée est l'heure des numéros spéciaux sur les prix de l'immobilier : Capital, L'Express, Le Nouvel Observateur… C'est pour SitimmoPro l'occasion de voir ce que propose Internet et donc de faire un tour d'horizon des différents utilitaires d'estimation automatisés (aussi appelés calculettes) présents sur le Web, de les décrire et de comparer les résultats entre eux et avec les chiffres publiés dans la presse.
Une calculette est un utilitaire qui propose un prix pour un bien donné en tenant compte de ses caractéristiques propres qui font varier la valeur à la hausse ou à la baisse : qualité de l'immeuble, du voisinage, équipement… La valeur estimée est donc plus précise et plus utile que les statistiques des prix par ville ou par quartier qui donnent des moyennes. Pour l'internaute, le fonctionnement est simple : il saisit, dans des formulaires, les caractéristiques du bien, plus ou moins détaillées, et l'utilitaire propose une évaluation du prix de vente ou du loyer.
Pour bien comprendre ce qu'apportent ces utilitaires, il faut comparer le prix moyen de la zone, le prix d'un appartement "haut de gamme" et le prix du même appartement avec des caractéristiques dévalorisantes. L'exemple prix pour les deux tableaux ci-dessous est un F3 de 75 m² situé à Levallois (Hauts-de-Seine). L'appartement "haut de gamme" (A) est dans un immeuble récent, en pierres de tailles, étage élevé avec ascenseur, WC séparés, etc... L'autre appartement (B) présente des caractéristiques opposées (ravalement et travaux à prévoir, rez-de-chaussée sur rue, etc …).
Les prix vus par la presse
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Prix du m² |
Prix pour 75 m² |
| L'Express |
Moyenne de la ville |
4 889 € |
366 675 € |
| Capital |
Quartier Pompidou |
6 000 € |
450 000 € |
| Le Nouvel Observateur |
Moyenne de la ville |
4 835 € |
362 625 € |
Les prix vus par 3 calculettes
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Appartement haut de gamme |
Appartement bas de gamme |
| L'Argus |
504 200 € |
229 800 € |
| PàP |
497 300 € |
217 200 € |
| LaCoteImmo |
474 840 € |
317 780 € |
Les écarts importants montrent l'apport des calculettes là où les moyennes par ville, ou par quartier, sont peu opérationnelles, elles avancent une valeur plus réaliste. Elles ont au moins un intérêt pédagogique ; montrer l'importance des caractéristiques du bien : la localisation ne fait pas le prix !
Présentation des 3 calculettes retenues
L'Argus du Logement
L'argus du logement est le précurseur de ce type d'utilitaire. C'est probablement le plus complet et le plus précis. Il s'appuie sur une base de données fiables, mises à jour en permanence et retravaillées ligne à ligne par des professionnels de l'immobilier. L'Argus du Logement est présent sur Universimmo.com et surtout sur Orange.fr (ex Wanadoo). Un accès direct est possible sur http://www.argusdulogement.com/. Il couvre la France entière et coûte 3,99 euros. À noter que L'Argus propose des améliorations qui sont susceptibles de permettre d'augmenter la valeur du bien.
Le descriptif du service :
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Exemple de présentation des résultats :
La CoteImmo
http://www.lacoteimmo.com/ est un service du Groupe Poliris (Seloger.com, Immostreet…) qui propose trois fonctions : les statistiques locales, une estimation personnalisée et les montants des ventes réalisées autour d'une adresse. Ce dernier service qui s'appuie sur la base de données des notaires n'est disponible que pour la région Ile-de-France.
Le descriptif du service :
Exemple de formulaire de saisies des données :
Le logiciel d'estimation du PàP
Ce logiciel d'estimation ne fonctionne que sur l'Ile-de-France, territoire de prédilection du Particulier. Il est gratuit. Le formulaire comprend 39 questions, mais ne demande pas l'adresse !
Le descriptif du service :
Le formulaire de saisie des données :
Exemple de présentation des résultats :
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