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L'immobilier est un métier de proximité. Les bons agents immobiliers le savent bien et leur réussite s'appuie sur une connaissance du terrain. Mais une étude chiffrée, qui repose sur des sources fiables et précises, est un plus considérable qui permet de mieux maîtriser le développement de son entreprise et de mieux convaincre ses clients.
Mieux maîtriser son développement, c’est savoir si l'évolution du marché local va faciliter, ou au contraire contrarier, le développement de l'agence : si la population de la ville baisse, les prix risquent de chuter, le nombre de transactions de diminuer et le chiffre d'affaires de l'agence s'en ressentir.
Mieux convaincre ses clients car la connaissance précise et basée sur des chiffres est un des meilleurs moyens de montrer son professionnalisme.
Toutes ces informations sont disponibles sur Internet et dans ce dossier, nous présentons les fondamentaux du marché, les données immobilières et l’actualité. Nos sélections sont forcément subjectives, mais notre choix est d’aller chaque fois que possible à la source et non pas aux données de seconde main.
LES FONDAMENTAUX DU MARCHE IMMOBILIER :
POPULATION, RICHESSE, EMPLOI, ENTREPRISES.
La population
Le marché immobilier est l'expression de la demande de logements qui est directement liée aux évolutions de la population. Certes, les agents immobiliers ne se penchent pas tous les jours sur les statistiques, mais il est indispensable de connaître le nombre d'habitants de la ville et savoir s'il augmente, ou non.
Trois chiffres clés sont à retenir : le nombre d'habitants, son évolution sur les cinq dernières années et l'évolution du nombre de ménages. C'est ce dernier chiffre qui conditionne directement le dynamisme du marché immobilier. Ces données se trouvent sur le site Internet de l'Insee, à la rubrique "recensement", qui permet d'éditer une fiche de synthèse pour toutes les communes de France. Voir : http://www.insee.fr puis "Le recensement de la population".
Exemple : Les chiffres clés de Marnes-la-Coquette
Le bon agent immobilier sait si sa zone de travail est riche ou pauvre, mais il est utile de pouvoir fonder une opinion sur des chiffres. Le meilleur indicateur est la répartition des revenus imposables que l'on trouve pour chaque commune sur le site Internet de la DGI (Direction Générale des Impôts) :
http://www2.impots.gouv.fr/documentation/statistiques/ircom2004/dep/dep.htm
On peut ensuite comparer ces chiffres avec la moyenne nationale ou départementale.
Exemple : La répartition de la population de Niort par tranche de revenus 
L'emploi
Le nombre de salariés et le taux de chômage, qui méritent d’être connus, se trouve sur le site de l’Unedic et les taux de chômage sur celui des Assedic : http://info.assedic.fr/unistatis/index.php.
Les entreprises
Pour connaître les principales entreprises de son secteur, on peut consulter le portail des chambres de commerces : www.entreprisedefrance.cci.fr. La rubrique annuaire d'entreprise conduit à l'utilitaire ci-dessous qui permet d'éditer par commune le nombre d'entreprises par tranche d'effectif, et leur liste.
LES DONNEES IMMOBILIERES :
PARC, CONSTRUCTION, OFFRE, LOYERS, PRIX.
Le parc de logements
Le parc de logements est l'ensemble des logements existants, que l'on analyse à l'échelle de la commune. On cherche à connaître le nombre de logements, la répartition logements collectifs / maisons individuelles, locatifs / propriété, logements sociaux / logements privés, résidences principales / résidences secondaires / logements vacants. Ces quelques chiffres de base permettent de dresser un tableau simple, mais précis du parc qui permet d'asseoir le discours de l'agent immobilier face à ses clients. On trouve l'essentiel sur le site Internet de l'Insee.
Exemple : le parc de logements de Port-Vendres (66) dans la fiche Insee
C'est un chiffre important car il montre ce que sera la concurrence de demain et c'est un bon indicateur de l'attractivité de la zone. Les statistiques par commune se trouvent sur : http://sitadel.application.equipement.gouv.fr/. On y trouve aussi bien les logements autorisés que les mises en chantier. Par ailleurs, sur les sites des DDE régionales, sont publiés les permis de construire des principales opérations, avec leurs caractéristiques.
Exemple : Les constructions à Collioure (66) 
Connaître l'offre, c'est savoir le nombre de maisons à vendre (à louer..) sur son secteur. C'est une donnée fondamentale que tout agent immobilier doit maîtriser pour garder le contrôle de la relation client tant avec le vendeur qu'avec l'acheteur. Les professionnels ont en général une bonne appréhension instinctive de ce qui se passe sur leur marché et ils peuvent dire si l'offre est abondante ou si, au contraire, il y a une pénurie de biens. Au-delà des impressions, on peut prendre la température du marché de façon rigoureuse. La méthode la plus fiable, et la plus simple, est de compter le nombre d'annonces. Un chiffre isolé n'a pas grande signification, mais le suivi dans la durée est un indicateur intéressant.
La bonne méthode consiste à choisir un ou deux types de biens représentatifs, appartement T3 et maisons individuelles, par exemple, puis de sélectionner plusieurs supports : un ou deux gratuits, le quotidien régional, quatre portails d'annonces. Chaque semaine, on compte les annonces et l'on place les chiffres dans un tableau. Le suivi annuel fait apparaître, outre la saisonnalité, l'évolution du volume d'offres.
Exemple : nombre de maison à louer à Nevers sur Internet 
Contrairement aux transactions qui se font devant notaire et qui sont transmises aux services fiscaux, les baux sont des contrats privés et confidentiels qui ne sont pas compilés dans une base de données officielles. Pour autant, il est possible d'établir à l'échelon local une grille de loyers significatifs.
1 - La première méthode est de faire des relevés d'annonces, presse quotidienne, journaux d'annonces gratuits, portails Internet. On constate empiriquement que les fourchettes de loyers sont assez resserrées et qu'un petit nombre d'annonces permet d'établir une fourchette fiable.
Exemple : Loyers relevés sur des annonces papier pour un T3, à Niort 
3 - Enfin, deux ressources web sont précieuses : Marché-Immo (www.marche-immo.com), le site Internet des experts du Crédit Foncier et Clameur (www.clameur.fr) qui réunit un grand nombre de professionnels de l'immobilier. Ces deux sites ont l'inconvénient de se limiter aux villes, mais leurs données sont fiables. Et sur www.fnaim.fr, on trouve une étude annuelle du marché locatif ville par ville.
Le marché de la location à Vichy vu par Marché-Immo
 Les loyers vus par Clameur 
C'est la partie la plus médiatique de l'immobilier depuis que les prix ont tellement monté qu'ils sont devenus un des sujets préférés de la Presse. C'est effectivement, pour l'agent immobilier le chiffre qu'on lui demande quotidiennement. Trois sources permettent d'avoir des idées claires et surtout justes.
1 - Les notaires dont les chiffres sont à l'origine de tout ce qui est publié par ailleurs. En effet, toutes les ventes immobilières sont obligatoirement enregistrées par les notaires qui peuvent ainsi constituer une base de données exhaustive et incontestable. Seul inconvénient, un délai entre le moment où le prix se fixe, lors de la signature de la promesse, et la parution des chiffres, au moins six mois après. Les chiffres se trouvent d'une part sur les sites Internet des chambres syndicales et d'autre part sur deux sites spécialisés.
Pour les études sur la province, on peut consulter le baromètre de www.notaires.fr. Pour l'Ile-de-France, il faut explorer le site www.paris.notaires.fr. Pour les prix en province, www.immoprix.com est le bon lien.
Pour l'Ile-de-France, les notaires ont confié la diffusion des chiffres à la société Bureau Van Dick, qui les met en ligne sur www.bien.bvdep.com. L'abonnement est cher, mais il est justifié pour un professionnel car on peut y trouver l'historique de toutes les transactions dans une zone donnée, avec pour chacune un nombre important d'informations, près de 100. Il semble que ces bases de données migrent vers http://www.perval.fr , payant.
Exemple d'écran montrant les ventes rue de Charenton à Paris
3 - Les annonces sont le meilleur indicateur avancé du marché. À condition de ne pas confondre le prix demandé et le montant réel de la transaction, elles donnent la température du marché local. Pour avoir des chiffres fiables, il faut faire des relevés sur les principaux supports locaux et nationaux, gratuits, PQR, sites Internet. Puis reporter les chiffres dans un tableur afin d'obtenir des moyennes et leur évolution. Ces statistiques sont plus intéressantes si elles sont faites par type de logement (appartement T3, maison de 5 chambres et plus).
L’ACTUALITE IMMOBILIERE
Il existe de nombreuses News Letter immobilières destinées au grand public ; La plupart des portails en ont une. Mais pour les professionnels les médias sont plus rares. Voici notre sélection, que les remarques et suggestions des lecteurs nous aiderons à compléter.
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